1주택자의 양도세 비과세 조건

 

 

 

1주택자의 양도세 비과세를 위해서는 지역과 취득 시기에 상관없이 2년 동안 보유를 해야 합니다. 이 보유와 함께 거주를 해야 하는지에 대한 문제가 있는데요. 이 문제는 비조정지역에서 취득을 했는지, 아니면 조정대상지역에서 취득을 했는지에 따라 결정됩니다.

 

 

 

비조정지역에서 취득한 경우

만약 취득일 현재(등기를 친 날) 비조정지역이었다면 거주를 할 필요 없이 2년 보유 조건만 만족하면 1주택인 현재 주택 매도 시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

조정지역에서 취득한 경우

세대 전원이 무주택인 상태에서 조정지역 전 주택 매수계약(정식 매수계약이어야 하며 가계약은 안됨)을 체결하였는데 취득일에 조정지역으로 지정되며 1주택이 된 경우 거주 요건은 없으며 2년 보유만 하면 됩니다. 조정지역으로 지정된 상태에서 계약 및 취득을 하여 1주택이 된 경우에는 2년 보유와 함께 2년을 거주해야만 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

최근 조정지역이 해제된 경우

최근 조정지역이 모두 해제되면서 취득 시 조정지역이었지만 현재는 조정지역이 아닌 비조정지역인 지역들이 많은데요. 이 지역의 1주택자들은 보유만 하면 되는 걸까요? 아니면 2년 거주를 해야 할까요? 1주택 양도세 비과세 거주 요건은 해당 주택의 취득 시기를 기준으로 하기에 취득 당시 조정지역이었다면 현재 비조정지역이라고 하더라도 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

 

실거주 기간 합산

실거주 기간은 합산됩니다. 거주 기간은 2년을 채워야 하는데, 중간에 전출을 했다가 다시 전입을 하게 되었다면 전출 전 거주 기간과 재전입을 한 이후의 기간을 합산하여 이 합산된 기간이 2년 이상이면 비과세 요건을 충족한 것으로 봅니다.

 

보유 거주 기간의 취득 시기

일반적으로 신축 아파트의 취득 시기는 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이 되므로 이 날부터 2년의 보유 및 거주 기간을 계산하면 됩니다. 분양 받은 아파트가 완성되지 않은 경우에는 해당 아파트의 완성일 즉, 사용승인서 교부일이 취득일이 됩니다. 만약 사용승인서 교부일 전에 사실상 해당 아파트를 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시 사용승인을 받은 날 중 빠른 날이 취득 시기가 됩니다.

 

세대원 전원의 거주

2년의 거주는 세대원 전원이 해야 할까요? 일부만 거주했다면 거주 기간으로 인정받을 수 있을까요? 세대원 중 일부만 거주했다면 1세대가 조정 대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우 거주 요건 적용 시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주 요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 간주됩니다. 그러나 부득이한 사유가 어디까지 인정되는지에 대해선 사실 판단할 사항으로 단서가 있으므로 거주를 어쩔 수 없이 할 수 없었음을 소명하는 것이 필요합니다.

 

 

비과세를 받을 수 있는 예외적인 경우

1세대가 양도일 현재 1주택이고 거주 기간을 채워야 비과세를 받을 수 있는 조건이 있지만 일정 조건을 만족할 경우에는 예외적으로 2년의 보유 기간 및 거주 기간의 제한 없이 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다. 이 경우 다음의 조건을 충족해야 합니다.

 

1. 민간 임대주택에 관한 특별법에 따른 민간 건설 임대주택이나 공공 주택 특별법에 따른 공공 건설 임대주택 또는 공공 매입 임대주택을 취득하고 양도하는 경우 해당 임대주택에서 세대 전원(부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함)이 거주한 기간이 5년 이상인 경우입니다.

 

2. 사업 인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수 토지가 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 협의 매수, 수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우 그리고 그 잔존 주택 및 그 부수 토지를 5년 이내 양도하는 경우에 보유 기간 및 거주 기간의 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.

 

3. 해외 이주법에 따른 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 출국일 현재 1 주택인 경우 2년 이내 해당 주택을 양도하면 보유 기간 및 거주 기간의 제한 없이 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.

 

4. 출국일 현재 1주택인 경우에는 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무 상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우로 2년 이내에 해당 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

5. 1년 이상 거주한 주택을 국토교통부장관이 정하는 기간 동안 취학, 근무 상의 형편, 질병의 요양 또는 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우 보유 기간과 거주 기간 2년을 채우지 않아도 양도세가 비과세 됩니다. 다만, 취학의 경우 초등학교는 제외되며 근무 상의 형편 또한 사업 상의 이유는 불가능하며 일정 거리 등을 만족해야 합니다. 자세한 사항은 적절한 기관의 안내를 참고하시기 바랍니다.

 

마무리

1주택자의 비과세 요건 중 거주 요건에 대해 알아보았습니다. 1주택자라 하더라도 처한 상황과 취득 시기에 따라 다양한 변수가 있기 때문에 위의 내용을 바탕으로 신중하게 검토하시고 비과세 여부가 불분명한 경우에는 양도세가 한두 푼 차이가 나는 것이 아니므로 전문가의 도움을 받아 검토 후 진행하시기를 권장합니다